부동산 매도의 기술

미래가치와 절세를 함께 고려하라

“투자용 아파트는 파시고 임대용으로 갈아타세요”

“재건축 아파트 더 떨어질 것 같은데요”

“양도세 적은 것부터 먼저 파시는 게 좋을 것 같은데요”

 

 

지난해 강의와 상담 중 제가 가장 많이 했던 말 중의 하나다.

 

필자를 찾아오는 고객들과 상담을 진행하다 보면 신규투자문의보다는 제때 부동산이 팔리지 않아 고민인 분들이 쾌 많다. 팔리지도 않는데 원치 않는 세금까지 내게되는 경우도 비일비재하다. 심지어 부동산이 팔리지 않아 점집을 찾는 경우도 있다고 한다.

연초 국내외 금융시장이 급속하게 안정세를 찾아가면서 부동산시장에 대한 상담문의도 차츰 증가하는가 싶더니 박원순발 재개발 뉴타운 역풍으로 시장이 다시 얼어 붙었다.

 

부동산을 많이 보유해서 돈을 버는 시대는 끝났다. 오히려 금융비용부담과 각종 세금 때문에 무거운 짐이 될 수도 있다. 따라서 손절매를 잘하는 사람들이 흔히 주식고수라고 하듯이 부동산도 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 투자가치가 없다고 판단되면 하루빨리 매도하는 것이 좋다.

 

필자도 물론 투자를 감행했던 부동산으로 전부 이득을 남긴 것은 아니다. 판단을 잘못했다고 생각이 들 때는 손해 보고서라도 손절매를 감행했다. 지금 생각해 보면 그 당시 손절매타이밍을 놓쳤으면 원하지 않은 장기투자를 지금도 하고 있으면서 지금까지 손실이 늘어났을 것이다.

 

 

직주근접(職住近接) 힘들면서 매매가 대비 전세비율 낮은 투자용 주택 매도 고려해볼만

 

경기가 침체될수록 일자리를 우선순위로 놓고 주거지를 선택할 수밖에 없다. 일자리가 풍부한 이런 지역일수록 실수요자들이 많이 찾아 매매가 대비 전세비율이 높다. 다른 지역과 비교하더라도 불황기에 가격하락폭이 적고 상승기에는 상승폭이 커서 낮기 때문에 급하지 않다면 매도 타이밍은 느긋하게 잡아도 된다.

 

즉 직주근접(職住近接)이 힘들면서 매매가 대비해 전세가율이 극히 낮은 지역으로 단기 투자자들이 많이 몰려있는 지역은 임대용으로도 전환하기 힘들기 때문에 이런 지역도 매도 리스트에 올려야 한다.

 

예를들어 지난해 수도권 아파트 시장이 하락세를 나타냈음에도 불구하고 직주근접형인 아파트가 강세를 보였다. 기업 배후 주거지 집값은 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 대표적인 곳이 경기 평택ㆍ오산ㆍ이천ㆍ화성ㆍ안성 등이 매매가 상승률을 기록했다.

 

이들 지역은 삼성전자ㆍ하이닉스 등 대기업 배후 지역이거나 앞으로 대규모 기업 이전 및 투자가 예정되어 인구 유입의 증가가 예상되는 지역이다. 국민은행 전국주택가격동향조사에 따르면 지난 한 해 경기 평택과 오산에 위치한 아파트 매매가는 평균 10% 가량 올랐다. 대표적으로 삼성전자 화성ㆍ기흥사업장을 비롯해 수많은 협력업체를 배후로 둔 화성동탄신도시 역시 꾸준한 집값 오름세를 나타내는 지역이다.

 

평택도 지난 2010년 12월 고덕국제화도시 내 3만9,500여㎡에 삼성전자의 입주 협약 소식이 전해지며 배후 주거지로 주목을 받았다. 고덕면 인근 S공인의 한 관계자는 "2010년 말 1억~1억1,500만원 선이던 태평아파트가 1년여 만에 3,50만원 오른 1억4,500만원 선에 거래된다. 1,200여가구나 되는 대단지인데 문의가 많아 매물이 거의 없는 실정이다.

 

오산 역시 LG전자가 지난해 9월 평택 진위면 일대 2만7,800여㎡에 신규 산업단지조성 계획을 발표하며 주변 집값이 급격한 오름세를 보였다. 진위면 청호리 일원에 있는 LG전자 평택디지털파크를 포함해 거대한 LG타운을 조성할 것으로 보여 투자자들의 관심이 늘고 있다. 인근 태영아파트 73㎡형의 경우 1년 전 1억2,000만원 선이던 시세가 최근 1억3,500만~1억6,500만원까지 올랐다

 

 

매매가 대비 임대수익율이 월 0.4~0.5% 성급한 매도보다 임대용 활용할 만

 

매매가 대비 전세가율이 높은 지역의 여유부동산을 가지고 있다면 적당한 임대수익율도 기대할수 있기 때문에 수익형 부동산으로 활용가치도 높기 때문에 서둘러 매도하는 것보다 장기 보유하는것도 좋다. 매매가 대비 임대수익율이 월 0.4~0.5%라면 보유해도 수익형 부동산으로 손색이 없다. 하지만 실거주용이 아닌 투자용 주택으로서 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역은 매도를 고려해야 할 것이다. 게다가 주변에 미분양이 산재해 있는 경우에는 더욱 더 매도에 속도를 가해야

 

 

◆ 내부 인테리어 후 매도하라

 

투자수익이 거의 발생하지 않은 소위 비인기지역의 주택은 기간이 많이 남아있는 세입자가 있는 상태에서는 주택을 제때 매도 하기가 어렵다. 따라서 이왕 집을 팔려고 마음을 먹었으면 세입자를 들이지 말고 집안을 깨끗이 정돈한 뒤 실수요자를 겨냥해 매도를 하는 게 좋다. 장판이나 도배를 새로 하거나 집이 넓게 보이도록 거실이나 방안의 불필요한 물건을 치우는 것도 좋다. 매수자에게 선택되기 위해서 주택내부를 어느 정도 가꾸면 처분하는데 훨씬 수월하다.

 

주택가격 하락기에는 시장에 경쟁 매물이 쌓이기 때문에 본인의 매도 물건의 차별점이 발견되지 않으면 매도하기가 쉽지 않다. 급하게 팔기를 맘먹었다면 이미 정한 매도 가격을 한번 더 낮추고 중개수수료도 듬뿍 드리겠다고 미리 중개업소측에 얘기하는 게 효과적이다.

 

부동산 시장 하락기에는 매도계약을 우선적으로 체결하고 본인이 원하는 부동산으로 갈아타는게 효과적이다.

특히 임대 수익율을 우선시하는 상가의 경우 매도 직전, 월세수익율을 높이는 방안을 연구하여 매수자에게 임대 수익률이 높은 점을 강조하는 것도 중요하다.

 

 

 

◆증여/임대사업도 고려

 

부동산을 일방적으로 매도하더라도 투자가치가 탁월하다면 보유하거나 기준시가가 더 오르기 전에 자녀에게 증여하는 것도 세테크 측면에서 좋은 방안이다. 즉 앞으로 가격상승이 예상되는 부동산은 가급적 빨리 증여하는게 좋다.

 

부동산별 기준시가 고시일을 보면 주택의 공동주택가격과 개별주택가격이 4월 말, 토지의 개별공시지가가 5월 말, 건물의 기준시가가 12월 말이다 상가나 단독주택은 증여재산 가액이 증여일 당시의 기준시가로 평가되며 이는 고시일을 기준으로 적용된다. 즉, 동일하게 올해 증여한다 해도 고시일 이전에 증여하면 지난해 고시된 금액을 적용하고 고시일 이후 증여하면 올해 고시된 가액을 적용한다. 증여는 가구 구성이 가능한 자녀가 있을 때 활용할 수 있는 방법이다. 나중에 상속을 하게되면 재산의 절반가까이를 상속세로 내게되어 세테크 측면뿐만 아니라 유가족이 곤란을 겪을 수도 있다. 사전에 증여한다고 해도 10년 이내 증여재산이 합산되기 때문에 10년 단위로 증여를 하는 것이 좋다. 성인 자녀들 같은 경우 증여 시 공제(성인 3000만원, 미성년 1500만원) 받을 수도 있다.

 

결혼을 했거나, 나이가 30세를 넘겼거나, 일정한 경제력이 있으면 10~50% 세율로 증여할 수 있다. 이 밖에 여유주택을 주택임대사업으로 전환하는 것도 좋은 급급매로 매도하는 것보다는 절세를 고려한 투자방법이다. 수도권도 지방처럼 주택 1가구만 있으면 매입 임대사업이 가능해 세제혜택을 받을 수 있게 되었기 때문이다.

 

끝으로 세테크를 고려해 매도를 고려해야 한다. 팔리지도 않은데 세금까지 내게되면 더 힘들어 질수 있기 때문이다. 가령 재산세나 종부세 과세기준일은 매년 6월1일 소유권이 있는 자에게 부과되기 때문에 6월 1일 전에 매도를 고려하는 것도 좋다. 농지를 대지로 형질 변경한 경우, 과세 기준일(매년 6월 1일)까지 착공해야 한다. 업무용 토지의 경우 기준시가 40억원이 넘어야 종합부동산세의 대상이 된다.

 

나대지를 갖고 있는 경우 건물을 서둘러 짓는 것도 종부세를 피하는 방법이다. 주택건설사업자의 경우 종부세를 면제받기 위해서는 종합부동산세(종부세) 과세기준일 현재 사업자등록요건을 갖추고 있는 것이 필요하다.

 

장기적으로 보면 늘어나는 세금만 고려해 매도여부를 결정하는 것은 바람직하지 않고 보유 부동산에 대한 미래가치를 전문가와 상담을 통해 따져 봐야 한다. 이를 바탕으로 투자가치가 없는 부동산을 과감히 매도해야 한다.

 

 

자료출처 : 부동산1번지 스피드뱅크